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文/邓浩志
近日，央行表示：将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。消息等于明确了存量房贷利率一定会下调。就剩怎么调？何时调？而已。接下来我们展开解决央行的这番表态，预测一下未来的可能性。
依法有序调整存量个人住房贷款利率。所谓“依法和有序”是两个不同的方面。“依法”很可能指的是央行已经关注到部分最近经营贷置换房贷的情况。按规定，经营贷是为了支持企业经营用的。由于利息明显低于房贷利息，部分银行和贷款者通过先换存量房贷，再借低息经营贷的办法，实现了降低存量房贷利率，但这不属于“依法”范围。这属于违规行为。中央已经在前两年也三令五申要禁止。要依法降低存量房贷利率，就要降低真正的房贷利率。
其次是“有序”。可能指的是各银行应该根据自身的实际情况和房贷业务特点，根据轻重缓急来调整存量房贷利率。比如2020—2021年期待贷款的客户，房贷利息几乎是历史最高的，可不可以考虑优先下调。而此前几年，甚至更早期的房贷，可能比目前利息要略高，但迫切程度没有这么高。再比如首次购房属于政策重点扶持的群体，如果也出现利息差额较大的情况，是否也可以考虑优先降低存量房贷利率？存量房贷客户数量庞大，不同客户的贷款利息差额，贷款额度，贷款周期都不相同，不可能采取一刀切的办法处理。由于要处理的客户数量庞大，所以必须分个轻重缓急进行处理。
再有，央行这次的表述其实也隐含了一个意思：存量房贷利率必须下调，而且央行要予以指导。为什么要下调，是因为过高的利息已经让大批贷款客户喘不过气。另外，随着存款利率持续下调，商业银行也存在越来越多“让利”的空间。降低房贷乃至降低整个社会的融资成本，对房屋销售，房地产行业，乃至经济复苏都会有好处。所以存量房贷利率现在必须下调。如果银行硬是不下调，只会导致客户流失，而旧客户也会主动选择提前还贷，更换利息更低的银行。这种无谓的徒增摩擦成本，对银行，对客户，对经济效率都是不利的。所以降低存量房的利率，这既是市场化选择的结果，也是央行主动行政干预的要求。
最后我总结几个点：
1、存量房贷利率会全面下调，只要你的房贷利率和当前利率有一定差额，差额越大的，下调的可能性和空间就越大。差额很小的，或者没有差额的，基本就不会调整。
2、2020~2021年的这批贷款客户最有可能优先调整，一则他们利息高太多，二则还贷时间也短，他们置换贷款银行或贷款方式的冲动也更大。
3、动作不会太快，更不可能一刀切，但年内会完成调整。
4、下调幅度也不会太高，比如你之前是首套是5%，现在是4%。那就算这次降下来，你也达不到目前4%这个水平，因为这里还有些其他成本要计算。而更换贷款银行，本身也有各种费用。
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